Для игроков рынка недвижимости 2016 год можно назвать завершенным. Лето закончилось, темпы строительства упали, спрос после летних каникул восстановился и уже по большей части удовлетворен. Значит, пришло время строить планы действий на 2017 год. В этом помогут прогнозы экспертов.
Для игроков рынка недвижимости 2016 год можно назвать завершенным. Лето закончилось, темпы строительства упали, спрос после летних каникул восстановился и уже по большей части удовлетворен. Значит, пришло время строить планы действий на 2017 год. В этом помогут прогнозы экспертов.
Для покупателей
Самые приятные прогнозы на 2017 год эксперты строят для тех, кто собирается приобрести жильё для личного пользования.
Рынок переворачивается с ног на голову. Если раньше цены и условия диктовали продавцы и застройщики, что привело к удорожанию недвижимости, то сегодня спрос уже не так велик. Стоимость квадратного метра немного снизилась и будет продолжать в том же духе, если государство не примет меры по поддержанию спроса.
Тем не менее, покупать лучше сейчас. Так как вы не заинтересованы в быстрой перепродаже недвижимости, это самое выгодное решение. Таким образом вы застрахуете свои сбережения от инфляции.
Риски при покупке новостроек, однако, усиливаются. Приобретать объекты на ранних стадиях строительства следует осторожно и только у проверенных застройщиков. В ином случае есть высокий шанс стать владельцем долгостроя и ждать свою новую квартиру или дом на несколько лет дольше положенного.
Для инвесторов
Несмотря на заявления лидеров финансового и государственного сектора, эксперты прогнозируют в 2017 году снижение цен на недвижимость на 5-7%. Это может стать прекрасной точкой для входа на этот рынок и инвестирования средств в какой-либо объект.
Долгосрочный прогноз говорит, что рынок должен восстановиться примерно к 2020 году. До этого срока продажа недвижимости будет нежелательна, так как вы не сможете получить максимальный доход.
Однако если вы готовы вложить деньги на 3-4 года, то лучше делать это сейчас. В ином случае инфляция может нанести удар по вашим сбережениям.
Для продавцов
Люди, желающие продать недвижимость, оказались в сложной ситуации. С одной стороны, цены пока в норме. Критического снижения не произошло. Однако спрос сейчас значительно ниже предложения. Он может быть удовлетворен лучшими предложениями. Остальным придется снижать цену или временно отказаться от продажи недвижимости, сохранив актив за собой до лучших времен.
В следующем году, для поддержания рынка в норме, государство должно принять некоторые меры:
усилить государственную поддержку строительства, чтобы снизить риски в глазах покупателей;
ввести льготные программы ипотечного кредитования или принудить банки к снижению ставок по таким видам займов (одна такая программа, инициированная Д. А. Медведевым уже активна, но срок её действия заканчивается 01.01.2017;
стимулировать региональные и местные власти к устранению локальных проблем.
Последние отзывы
Сергей Владимирович К. Генеральный директор
Для оценки недвижимости мы сотрудничали с различными консалтинговыми компаниями, но только Alpa Consulting помогли реализовать наши объекты в кратчайшие сроки по самой привлекательной сумме. Сказать, что мы были удивлены, ничего не сказать. Благодарим за проделанную работу!
Вениамин Р. Предприниматель
Есть своё небольшое кафе в городе миллионнике. Поработав некоторое время без какой либо поддержки в интернет сфере, в конце концов решил воспользоваться услугами фирмы Alpa Consulting после рекомендаций людей уже работавших с ними. Не был разочарован в своём выборе - вместе провели небольшой мозговой штурм, подкрутили сайт нашего кафе, устроили продвижение в соцсетях, розыгрыши среди посетителей, печать весёлых надписей на стаканчиках с кофе. Отдача не заставила себя ждать, такой позитивной реакции даже не от наших постоянных посетителей я не ожидал. Просто супер.
Мартин Клейнер Предприниматель
Мы - небольшая израильская компания. Работаем в бьюти-индустрии. Российский рынок был мало знаком для нас, поэтому искали кого-то, кто поможет освоиться и закрепиться на нем. Услуги Alpa Consulting оказались крайне полезны на начальных этапах. В данное время мы сотрудничаем в сфере интернет-продвижения, что тоже даёт хорошие результаты. Благодарим за отзывчивость и умение работать в разных часовых поясах.
Что ждет отечественный рынок недвижимости и какие факторы будут оказывать на него положительное или, напротив, негативное воздействие, рассказывает АиФ.ru.
Снижение покупательской способности россиян, вызванное в первую очередь падением реальных располагаемых доходов, охладило интересы соотечественников к покупке квадратных метров. В связи с этим рынок недвижимости «просел» — стоимость как новостроек, так и вторички опустилась, некоторые квартиры даже продаются со скидкой 30-50% по сравнению с докризисным уровнем цен.
Впрочем, уже в следующем году эксперты ожидают восстановления российской экономики. Так, по оценкам Всемирного банка, ВВП РФ вырастет на 1,5%. Международный валютный фонд (МВФ) прогнозирует рост на 1,1%, а Центробанк России — менее 1% (при условии цены барреля в 40 долларов).
Станет ли экономический рост 2017 года стимулом для рынка недвижимости и можно ли сохранить сбережения, вложившись в покупку жилья? Этот вопрос АиФ.ru задал экспертам.
Алена Афанасьева, старший аналитик ГК FOREX CLUB
Однозначно, жилье может стать одной из самых привлекательных и перспективных инвестиций на ближайшие два года. Дело в том, что к текущему моменту цены уже достигли своих минимальных отметок на резком падении доходов населения и вынужденной распродаже уже введенных в эксплуатацию объектов недвижимости со стороны застройщиков с высокой долговой нагрузкой.
Однако за последние два года, в течение которых мы переживаем спад на рынке жилья, слишком много компаний ушло с рынка, резко сократив объемы вводимых в эксплуатацию объектов в горизонте 1-2 лет. Тем временем, постепенная стабилизация ситуации в экономики России, а также дальнейшее снижение ставок Банком России будут стимулировать спрос населения. Не исключено, что ставки по ипотеке уже к середине года достигнут отметки 8%-10%.
Одновременно с этим, цены вверх будут подталкивать и инфляция на рынке строительных материалов: удорожание цемента и древесины могут прибавить 1-2% к стоимости жилья.
К тому же, свою лепту внесут изменения в российском законодательстве: теперь застройщики смогут получить средства дольщиков только после передачи готовых квартир. А, значит, они вынуждены будут брать кредиты, то есть не смогут пользоваться беспроцентным финансированием. В таких условиях дополнительные процентные расходы также будут заложены в стоимость жилья.
Павел Сигал, первый вице-президент Опоры России
Вкладывать деньги в жилье с последующей сдачей квартиры в аренду сейчас невыгодно. Дело в том, что на рынке переизбыток предложения, и доходность будет меньше 7% годовых, и только в том случае, если не будет внешних потрясений и цена на нефть будет держаться на нынешних уровнях.
Выгоднее инвестировать деньги в облигации или положить на депозит, хотя вклады не намного доходнее недвижимости. Конечно, покупать квартиру на начальной стадии выгодно, но надо понимать, что придется вкладываться в ремонт, и 2-3 года ждать, пока дом сдадут, то есть все это время деньги работать не будут. Золотое время для инвестиций в недвижимость, когда она росла в геометрической прогрессии, прошло. Вложения в недвижимость, таким образом, подходят для консервативных инвесторов, которые не гонятся за доходностью.
Анна Бодрова, старший аналитик «Альпари»
Состояние рынка жилья в 2017 году напрямую будет зависеть от состояния экономики России и отечественной банковской системы. Львиная доля новостроек возводится на заемный капитал. Текущие ставки не по карману девелопменту за счет высокий оценки банком рисков, и чтобы компенсировать эти затраты, излишнее финансовое бремя ложится на конечного покупателя жилья. Сегодняшние цены за квадратный метр в крупных городах начали расти, для приобретения это хорошее время, поскольку в первом-втором квартале 2017 года не исключено повышение стоимости жилья.
Потребитель все так же с подозрением относится к предложениям покупки еще не построенного и не сданного жилья, поэтому основной спрос приходится или на готовую новостройку, или на вторичный рынок. В сегменте вторичного жилья цены начали расти с середины осени 2016 года, но темпы увеличения стоимости квадратного метра пока сдержанные. Ажиотажа ни в предложениях, ни в ценах нет: сектор жилья смотрится довольно устойчиво и нейтрально.
Учитывая, что ЦБ РФ вряд ли понизит ключевую ставку раньше марта-апреля 2017 года, не стоит ждать сокращения ставок по ипотечным продуктам в первом квартале. Это означает, что всплеск спроса на ипотеку и, соответственно, интереса к покупке жилья может прийтись на апрель-май будущего года. Естественно, при условии снижения ставки.
В начале каждого года эксперты по вопросам недвижимости размышляют по поводу будущего, которое ждет первичный и вторичный рынки. Что же ожидает жителей Москвы и Подмосковья в ближайшие пять лет? Какими будут прогнозы экспертов на 2017-2021 гг.
Прогнозы экспертов для в период с 2017 по 2021 год
Нет доходов, нет спроса на жилье – главное правило рынка недвижимости. Ослабленное состояние российской экономики, которое уже порядком затянулось, не дает повода для улучшения платежеспособности россиян и увеличения их доходов. А ведь спрос на жилье очень остро реагирует на такие моменты. Если в ближайшее время ситуация не изменится, а предпосылок к этому пока нет, то можно ожидать снижения стоимости столичной недвижимости на 30, а то и на все 40%.
В официальном прогнозе МЭР говорится о завершении рецессии, которое придется на 2017 год. Но рост ВВП, невзирая на такой положительный момент, будет находиться в пределах 1,7-2,6% в год. Если сравнить эти показатели со среднемировым уровнем, то они будут примерно в полтора раза ниже. Что касается реальных показателей доходности россиян, то даже по самым оптимистичным прогнозам их рост не будет превышать 1,4% ежегодно. С такими темпами уровень доходности, который был в 2013 году, будет достигнут аж в 2021 году.
Та ситуация, которую сейчас мы наблюдаем, совершенно непохожа на обычный экономический кризис. Для кризиса характерно резкое падение показателей и быстрое восстановление. А для ситуации, в которой находится на данный момент наша страна, характерна затянутость и отсутствие признаков для улучшения основных показателей.
Хочется, но колется
Теперь перенесем все это на рынок недвижимости. Согласно описанным выше факторам и обстоятельствам, цены на недвижимость в ближайшие годы не будет подниматься. Люди с высокими доходами и наличием сбережений уже успели решить вопрос с личным жильем. Граждане, которые только недавно начали рассматривать варианты приобретения недвижимости и всерьез раздумывать над улучшением жилищных условий, будут вынуждены отложить реализацию своей затеи до лучших времен.
Хоть недвижимость и проседает в стоимости, но вместе с этим повышаются расходы на ее содержание. Данный момент останавливает многих людей от вложения своих сбережений в квадратные метры. Люди, которые испытывают острую необходимость в улучшении жилищных условий, не имеют достаточно средств и не могут при этом решиться на ипотечный кредит. У кого-то нет средств на первоначальный взнос или ежемесячный платеж, кому-то банки отказали сами в силу определенных причин. Спрос на недвижимость находится в таком положении, при котором испытывается острая необходимость в более существенном снижении цены.
То падение, которое мы можем наблюдать сегодня, для большинства крайне незаметное. Порой девелоперы делают дисконты и скидки, но 300-500 тысяч не всегда играют какую-то серьезную роль, особенно при стоимости в 7-10 миллионов рублей. За 2016 год квадратный метр вторичного жилья снизился с 179 тыс. руб. до 173 тыс. руб. Согласно мнению многих риелторов, среди всех московских квартир, которые выставлены на продажу, только четверть может быть куплена. И то, при условии удачного торга, в результате которого получится снизить стоимость на 10%. Все остальные предложения стоят мертвым грузом.
Можно ли говорить о доступности жилья? Как утверждают эксперты, благодаря снижению ставок и ряду государственных программ, по сравнению с предыдущими годами квартиру теоретически купить гораздо проще. За год средняя ипотечная ставка снизилась чуть менее, чем на один процент. Плюс, стоимость квадратного метра все же уменьшилась. Все это привело к тому, что появилось некое количество граждан, которые могут приобрести жилье в кредит. При этом в проигрыше остаются Подмосковные застройщики, так как цены на недвижимость в Москве не на много выше. На практике все сложнее, так мало кто рискнёт расстаться со сбережениями в такое нестабильное время.
Эксперты утверждают, количество пустующих домов будет только расти. Несмотря на положительную динамику сделок в 2015-2016 годах, следующие пять лет могут оказаться критичными. Сегодня строят слишком много и быстро. Столичный рынок недвижимости в прошлом году пополнился почти на три миллиона квадратных метров. При этом и половина объектов не была распродана. Как заявляют специалисты, крупные компании пытаются компенсировать низкие цены большим объемом продаж.
Снижению цены быть?
Многие эксперты высказывают единое мнение, в котором четко прослеживается связь между снижением объема предложения и изменениями в ценовой динамике. На основе этой информации можем прогнозировать снижение цен на московскую недвижимость в пределах 10% ежегодно. Вот и выходит, что к 2021 году мы получим падение цен в отношении квадратного метра в пределах 30-40% на рынке первичной недвижимости. Квадратный метр на вторичном рынке жилой недвижимости может подешеветь в среднем на 50 тысяч рублей за пять лет.
Первым делом «просядут» некачественные . Наибольшую стойкость в ценовой политике проявят дома эконом- и комфорт-класса, расположенные в экологически чистых районах Москвы или в районах с развитой инфраструктурой.
«Никто не берется прогнозировать резкое падение стоимости недвижимости. Такая ситуация может стать следствием какого-то катастрофического события с нашей экономикой. Увеличение объемов продаж будет чередоваться с периодами стагнации, которые спровоцируют снижение платежеспособности потенциальных покупателей. Чтобы вновь вызвать повышение объемов продаж, застройщикам придется демпинговать. Некоторым девелоперам, которые не смогут конкурировать с более крупными компаниями, придется уйти», – делится мнением Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости сайт .
Изменить ход прогнозированных событий может только сокращение объемов и темпов строительства на 30% от максимальных показателей, которые были запланированы на несколько лет вперед. Такое развитие ситуации вполне возможное, поскольку многие застройщики и так работают на уровне рентабельности. Есть вероятность того, что они не согласятся на снижение цен, а как раз сократят объемы строительства новых метров.
Говорить с полной уверенностью, что же будет с рынком недвижимости, не возьмется никто. Это сложная сфера, которая зависит от многих внешних факторов. Любая непредвиденная ситуация может неожиданным образом отразиться на стоимости жилых объектов.
Отслеживать динамику цен и ситуацию на рынке недвижимости в Москве хотят не только риэлторы и профессионалы данной области, такой вопрос волнует и простых покупателей с продавцами. Изучив прогноз аналитиков, удастся понять, когда выгоднее продавать квартиру, удачным ли вложением станут инвестиции в недвижимость в 2018 году, в каком месяце лучше приобрести жилье?
Экспертные заключения составляются ведущими специалистами отрасли на основе статистических показателей, площадей, сдаваемых в эксплуатацию, общей экономической картины.
Ситуация с рынком недвижимости в Москве на начало 2018 года
Прошедший год стал рекордным для московского рынка недвижимости – число сделок достигло максимума, а цены за квадратный метр существенно снизились. Такая тенденция наблюдается и сегодня, а по итогам 2016 года можно сделать несколько важных выводов:
- Средние цены на жилье на вторичном рынке Москвы опустились до 181 тыс. руб. за кв.м. Впрочем, в январе показатель немного подрос – до 186 тысяч;
- Реальные цены на рынке недвижимости за год снизились на 10%, при этом для обычных продавцов и покупателей эта тенденция пока еще ощутима незначительно;
- Москвичи охотно пользуются скидками и приобретают жилье по акциям – дисконтом пользуются свыше 86% покупателей;
- Средняя стоимость квартиры, купленной к концу 2018 года, составляет 7,9 млн. рублей, по сравнению с серединой года показатель уменьшился на 150 тысяч.
Январь – это время ежегодного затишья, когда продажи падают. Не стал исключением и наступивший год, продажи сократились, но это никак не связано с кризисом – отражается лишь сезонное колебание рынка.
Видео 1. Прогноз для рынка жилой недвижимости на 2018 год
Мнение аналитиков о предстоящих изменениях
По мнению экспертов, занимающихся исследованием рынка недвижимости, в 2018 году показатели окажутся на предыдущем уровне, а цены незначительно снизятся. В ближайшее время рост цен не предвидится, так как отсутствуют провоцирующие факторы: нет дефицита жилья, в эксплуатацию вводится все больше объектов, рынок сбалансирован.
Видео 2. Недвижимость-2018. Чего ждать?
Какие же изменения ожидаются на рынке? Эксперты единодушно выделили несколько наиболее вероятных событий:
- Рост цен не будет превышать 6% - размеров годовой инфляции. В первую очередь он коснется новостроек, так как застройщики планируют сохранить свою прибыль;
- На вторичном рынке изменений не произойдет, либо будут отмечаться тенденции к незначительному снижению;
- Увеличится число бюджетных новостроек – так как доходы населения не растут, спрос на недорогое жилье останется высоким;
- О достижении ценового дна говорить пока рано – это событие наступит не раньше 2018-2019 года;
- Рынок жилья не будет перенасыщен, несмотря на то, что ввод новостроек в эксплуатацию ведется активными темпами, а спрос просто не успевает за ним. Застройщикам необходимо снизить скорость строительства, иначе квартиры потеряют в цене до 40%;
- Возрастет популярность жилья за пределами столицы, в Новой Москве и ближайшем Подмосковье – во многом благодаря доступным ценам.
Анализировать динамику цен в Москве становится все сложнее – большая часть предложений, представленных на рынке, не имеет реальной стоимости. Продавцы устанавливают завышенную цену, которая может превышать действительную на 10-15%.
Цены для разных отраслей рынка недвижимости
Проводить оценку стоимости прогнозных цен для недвижимости в столичном регионе следует с учетом типа жилья и момента постройки. В этой связи удается выделить несколько особенностей, которые отмечаются экспертами:
- Существенно сократится спрос на панельные дома, построенные более 35 лет назад – падение превышает 10%;
- В это же время спрос на аналогичное жилье, но уже в новостройках вырастет;
- Ситуация на рынке элитной недвижимости остается прежней – ценители дорогих объектов будут покупать их, несмотря на кризис;
- Популярным районом станет Тверская и Замоскворечье – здесь возводятся дома с отделкой «под ключ»;
- Реальные цены могут вырасти на жилье в клубных домах, там, где представлены квартиры со свободной планировкой, апартаменты и студии;
- Сократится спрос на квартиры в центре, напротив, вырастет – за пределами МКАД, люди стремятся уехать из шумного мегаполиса, выбирая объекты, расположенные в 10-20 км от столицы.
На цены в 2018 году повлияют и реализуемые ипотечные программы – так уже сейчас крупнейшие банки объявили о снижении ставок, следовательно, повысится спрос на рынке, что отразит положительную динамику цен.
Видео 3. Цены на недвижимость в 2018 году будут снижаться
Впрочем, как отмечают эксперты и ведущие специалисты исследовательских центров, рассчитывать на улучшение ситуации не следует – в среднем стоимость квартир остается на прежнем уровне по сравнению с прошлым годом. Не радужными окажутся перспективы на вторичном рынке, особенно для владельцев старого жилья, хозяева же новостроек могут смело поднимать цены на 5-8%: спрос все равно будет.
Видео 4. Прогноз для рынка загородной недвижимости на 2018 год